Продажа недвижимого имущества является одним из видов доходов и, соответственно, облагается налогом. Действующий на территории РФ размер НДФЛ в размере 13% может быть увеличен или полностью исключен для некоторых из категорий продавцов. Это касается не только квартир или коттеджей, но и приватизированных наделов земли. Все нормативные акты, которые касаются налогообложения при продаже недвижимости, в полной мере применимы к такому фискальному отчислению в пользу государства, как налог с продажи земельного участка.

Понятие резидента РФ и НДФЛ

Если гражданин другой страны находится в РФ более чем 183 дня и платит налоги в бюджет страны проживания, то он является резидентом России. Законодательство предоставляет таким жителя страны пользоваться теми же налоговыми отчислениями при реализации участка земли, как и гражданам РФ.

Реализуя земельный надел, продавцы — резиденты и граждане РФ платят 13% от его стоимости. Остальные же иностранные владельцы участков должны будут рассчитывать на налоговые расходы в размере 30% от цены надела.

Период владения участком и подоходный налог

Далеко не все владельцы земельных наделов, которые продают свое имущество, заплатят НДФЛ. До недавнего времени период владения объектом недвижимости, когда продавец участка освобождался от НДФЛ, был установлен законодательными органами в 3 года. С 2016 года для продажи наделов, которые были приобретены меньше 5-ти лет назад, 13-процентный подоходный налог будет обязательным.

Для тех из участков, которые были приватизированы, наследованы, получены в дар, и где правоустанавливающим документом на землю является договор иждивения, трехгодичный период собственности останется прежним.

Для резидентов РФ временные рамки владения, когда возникает необходимость платить налог с продажи земельного участка, аналогичен с правовой базой, действующей для российских граждан.

Согласно новому закону датой отсчета владения землей является день, когда произошла передача денег за участок.

Налоговый вычет и декларирование

Для уменьшения налогового бремени продавец может воспользоваться несколькими способами налогового вычета. Для купленных участков это может быть аргументированная платежными документами цифра реальной прибыли, с которой затем платится НДФЛ. Здесь налогооблагаемой базой будет разница между ценой покупки и стоимость продажи земельного участка.

Для тех из наделов, которые были приватизированы или наследованы, применим стандартный налоговый вычет, актуальный для объектов недвижимости в РФ ценой в 1000000 рублей.

Уплатить налог при продаже земельного участка следует после выполнения следующей процедуры:
— обращение в налоговую по месту проживания до конца апреля следующего за сделкой года, приготовив заранее пакет документов-оригиналов;
— заполнение декларацию о получении дохода;
— оплата НДФЛ до 15 июля этого же года.

Налог на продажу земельного участка, не уплачиваемые вовремя, может увеличиться в разы, так как при просрочке вступают в силу штрафные санкции и пени.

Платить подоходный налог в РФ согласно ст.207 Налогового Кодекса РФ обязаны как граждане России, так и нерезиденты страны. Сбором облагается практически любой доход, не является исключением и продажа недвижимости.

Спекулятивные операции с жильем, когда недвижимость приобретается с целью перепродажи, стали подоплекой для принятия возникновения НДФЛ. Согласно правовым нормам, сделка купли-продажи, совершенная с объектом недвижимости, находящимся в собственности менее трех лет, облагается подоходным налогом. Сумма обложения основывается на данных, зафиксированных в договоре отчуждения. При этом подоходный налог с продажи квартиры за пределами страны также отчисляется. В таких ситуациях иностранная валюта переводится для налогообложения в рубли.

Способы расчета НДФЛ

В ситуациях, когда собственник решает продать жилье, находящееся во владении менее 36-ти месяцев, он берет на себя обязательство уплатить 13% от полной стоимости квартиры. Налогом облагается не только купленные квартиры, но и полученные в дар, наследство, в процессе приватизации.

Но государство немного уменьшило налоговый грех на продавца недвижимости и установило налоговые льготы. Воспользоваться вычетом можно двумя способами.

1. Декларируя полученный доход в районной налоговой инспекции, следует воспользоваться формулой для вычисления суммы подоходного налога, при которой от стоимости проданной квартиры отнимается миллион рублей. Остаток является той базовой цифрой, от которой исчисляются сумма процентов. Для тех из объектов недвижимости, которые были реализованы за стоимость менее миллиона рублей, ПДФЛ не распространяется.

2. Вторая формула состоит из аксиомы: доход равен цена квартиры при продаже за минусом стоимости этой же квартиры при ее приобретении некоторое время назад. Если недвижимость была приобретена за меньшую сумму, чем реализована, то подоходный налог будет начисляться с суммы прибыли. Такая формула применена и в ситуациях, когда продавец может аргументировать не только прямые расходы, но и траты на возведение дома, отделку квартиры, подведение коммуникаций и улучшение конструктивных особенностей проданной недвижимости

Следует помнить, что датой начала владения квартиры является ее регистрация в ЕГРП. При долевой собственности подоходный налог с продажи квартиры делится между сособственниками пропорционально долям.

Подача декларации

Имущественный вычет не осуществляется автоматически, он производится лишь после визита в фискальный орган.

При отчуждении квартир, которые находятся в собственности менее трех лет и стоят менее миллиона рублей, декларацию подавать нет необходимости. Во всех остальных случаях продавец в течение отчетного года обязан поселить налоговую инспекцию и подать пакет документов, который будет доказательным основанием для определения налоговой базы.

Срок подачи бумаг кончается 30 марта следующего за сделкой года. После проверки документов и начисления суммы подоходный налог с продажи квартиры должен быть перечислен безналичным платежом до 15 июля этого же года.

Под налоговым вычетом в теории обычно понимается некое изъятие из облагаемой налогом суммы.

В Налоговом кодексе РФ для облагаемых НДФЛ доходов, предусмотрена возможность уменьшения налоговой базы на суммы стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов. Имущественным налоговым вычетам в тексте Налогового кодекса посвящены нормы одноименной статьи 220.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, нельзя рассматривать как льготу по уплате налога на доходы физических лиц. В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налоговые вычеты, в том числе предусмотренные ст. 220 НК РФ, являются элементом расчета налоговой базы.

Гражданин России, получивший статус индивидуального предпринимателя, сдает в аренду принадлежащую ему квартиру. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества«, не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя. Если же в свидетельстве о государственной регистрации и выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества«, то доходы, полученные этим лицом в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица.

Однако наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества«, не является основанием для изменения статуса принадлежащего ему как физическому лицу имущества, определенного гражданским законодательством, даже если такое имущество сдается собственником в аренду как индивидуальным предпринимателем. Кроме того, сдаваемое налогоплательщиком в аренду движимое и недвижимое имущество не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в процессе осуществления предпринимательской деятельности в качестве средств труда.

При использовании предпринимателем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества в качестве объекта предпринимательской деятельности, в случае продажи данного имущества в период осуществления предпринимательской деятельности на него не будут распространяться положения пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, а сумма полученного дохода будет подлежать налогообложению. Предусмотренный подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет может быть предоставлен собственнику сдаваемого в аренду имущества только в случае, если на момент реализации этого имущества гражданином — собственником имущества будет утрачен статус индивидуального предпринимателя по такому виду деятельности, как «сдача в аренду собственного имущества«.

Как показывает правоприменительная практика, существует неясность о праве на вычет тех категорий налогоплательщиков, которые были отнесены для целей налогообложения к числу индивидуальных предпринимателей, но чья деятельность не является предпринимательской.

Такими налогоплательщиками являлись, к примеру, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и частные нотариусы. До 1 января 2007 года эти физические лица в п. 2 ст. 11 НК РФ признавались индивидуальными предпринимателями. Тем не менее, в п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» и абз. 6 ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате законодатель прямо признает, что соответственно адвокатская и нотариальная деятельность не являются предпринимательством. Более того, в ст. 6 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, любому нотариусу запрещено заниматься самостоятельной предпринимательской и любой иной деятельностью, кроме нотариальной, научной и преподавательской.

Вышеуказанные нормы законодательства, дают нам основания считать, что даже в период, когда частные нотариусы и адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты признавались для целей налогообложения индивидуальными предпринимателями, это не лишало их права на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества в связи с осуществлением ими нотариальной или адвокатской деятельности.

Вместе с тем, не будем замалчивать тот факт, что в настоящее время представители финансовых и налоговых ведомств придерживаются противоположного мнения по рассматриваемому вопросу.

К примеру в письме Минфина РФ от 08.02.2007 г. N 03-04-05-01/28 указывалось, что:

«имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, не применятся к доходам физического лица, подлежащим учету в рамках осуществления им нотариальной деятельности».

Получение любого имущественного налогового вычета предполагает необходимость обращения налогоплательщика в налоговые органы для подачи налоговой декларации и заявления о предоставления ему вычета.

Действующий Налоговый кодекс для различных категорий граждан предусматривает возможность подачи налоговой декларации по месту их учета или по месту жительства (ст. 227-229 НК РФ). Подача налоговой декларации по месту жительства разрешена в п. 2 ст. 229 НК РФ лицам, на которых не возложена необходимость обязательного предоставления налоговой декларации.

Налоговый кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований, дающих право на получение имущественного налогового вычета.

На основании п. 1 ст. 220 НК РФ гражданин, при определении размера налоговой базы по НДФЛ, имеет право учесть суммы вычетов, предоставленных ему в связи с:

  • продажей имущества;
  • расходами по строительству либо приобретению недвижимости для жилья.

В марте 2007 года налогоплательщик подал в налоговые органы налоговую декларацию по доходам за 2006 год, заявление и комплект документов на получение в 2007 году имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры. Уведомление о подтверждении налоговым органом права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет было оформлено и получено налогоплательщиком только в августе 2007 года.

В мае 2007 года налогоплательщик уволился и перешел на новое место работы в другую организацию.

Работник в сентябре 2007 г. обратился к работодателю с заявлением о предоставлении ему за 2007 г. имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение на территории РФ жилого дома. Работником предъявлено уведомление ИФНС о праве на указанный вычет.

На основании письменного заявления налогоплательщика о предоставлении имущественного налогового вычета и уведомления, выданного налоговым органом, работодатель обязан предоставить налогоплательщику имущественный налоговый вычет, начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января года, в котором у налогоплательщика возникло право на указанный вычет.

Установленный порядок действует и в том случае, если к моменту получения уведомления из налогового органа, работник успел сменить работодателя.

После получения уведомления из налогового органа, налогоплательщик должен обратиться к своему работодателю с заявлением о предоставлении ему имущественного налогового вычета. К заявлению должен быть приложен документ, полученный в налоговом органе, подтверждающий право налогоплательщика на вычет. Предоставление иных документов не является обязательным.

Вычет, как это было прямо указано в информационном сообщении ФНС РФ от 18.03.2005 г. должен предоставляется налогоплательщику за весь налоговый период (за весь календарный год) в котором возникло право на вычет вне зависимости от того, когда налогоплательщик получил необходимое уведомление из налогового органа и передал его вместе с заявлением своему работодателю.

Следует отметить, что некоторые региональные налоговые органы, рекомендуют налогоплательщикам указывать в подаваемом ими работодателю заявлении с какого месяца он хотел бы получить вычет. По их мнению, если в заявлении налогоплательщика предоставление налогового вычета заявляется с января текущего года, то работодатель должен будет пересчитать налоговую базу и сумму налога за весь год. Если же в заявлении такое указание отсутствует, то вычет будет предоставляться со следующего месяца после подачи заявления.

Для подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет, в данной ситуации представители налоговых органов не вправе требовать от налогоплательщика предоставить заполненную налоговую декларацию по доходам. Это касается и декларации по текущим доходам (налоговый период, в котором налогоплательщик претендует на получение вычета, еще не завершен) и деклараций за предыдущие налоговые периоды.

После проведения соответствующей проверки налоговым органом принимается решение о выдаче Уведомления о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет или о направлении заявителю письменного сообщения об отказе в выдаче подтверждения права на имущественный налоговый вычет.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления и указанного комплекта документов.