Имущественный налоговый вычет

Налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации установленных объектов жилой недвижимости (жилой дом, квартира, комната). При этом размер вычета, по общему правилу не должен превышать 1 млн. руб.

Согласно разъяснению представителей Минфина России, налогоплательщик имеет право на вычет, равный сумме денежных средств, израсходованных на приобретение, а также в размере фактически произведенных с этой целью расходов в иной форме. При этом в перечень таких расходов не могут быть включены расходы на страхование квартиры, оплату услуги риэлтора и различных консультационных услуг, а также суммы регистрационного сбора и государственной пошлины, уплата которых является конституционной обязанностью налогоплательщика.

Имущественный вычет на объект жилой недвижимости, приобретенный по договору мены, может быть предоставлен только на сумму доплаты, направленную на указанное приобретение.

В договоре о приобретении квартиры указано, что налогоплательщик (отец несовершеннолетнего ребенка) является законным представителем “Покупателя”, а согласно свидетельству о регистрации собственником квартиры признается несовершеннолетний ребенок. В такой ситуации, несмотря на то, что именно отец понес расходы по приобретению квартиры, он не сможет претендовать на получение имущественного налогового вычета, т.к. согласно такой вычет предоставляется налогоплательщику – собственнику жилья, а им является не он, а его ребенок.

Ребенок также не сможет в дальнейшем реализовать свое право на получение данного налогового вычета, поскольку им не производилась уплата денежных средств за приобретенную квартиру.

Исключение, составляют только два случая:

1. Если несовершеннолетний уже имеет доходы, по ним он сможет претендовать на получение вычета.
2. Приобретенное имущество оформлено в общую совместную собственность и имеется надлежащим образом оформленное письменное заявление собственников (включая несовершеннолетних) о распределении размера вычета между ними.

В остальных случаях, право на получение вычета законному представителю несовершеннолетнего лица не может быть предоставлено, так как в части приобретаемой несовершеннолетним доли в имуществе законный представитель не является покупателем. Налоговое законодательство не предусматривает возможность делегирования права по налоговой льготе при приобретении квартиры в долевую собственность другому лицу. При этом факт нахождения на иждивении родителя несовершеннолетнего ребенка и фактическая уплата им всей суммы денег по сделке не являются основанием для предоставления ему налогового вычета за несовершеннолетнего ребенка.

Рассматриваемый вид имущественного налогового вычета может быть предоставлен налогоплательщику лишь единожды. Повторное предоставление налогоплательщику вычета не допускается.

Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение недвижимости производится:

• за счет средств работодателей или иных лиц;
• за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

С 1 января 2008 г. на получение вычета не смогут претендовать и налогоплательщики оплата расходов на строительство или приобретение недвижимости для которых производилась за счет субсидий, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Ограничения права на имущественный налоговый вычет для взаимозависимых лиц. При приобретении недвижимости вычет также не предоставляется в случае, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Говоря о взаимозависимости физических лиц законодатель делает ссылку на норму п. 2 ст. 20 НК РФ в которой говорится о судебном порядке признания лиц взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, в случае если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Таким образом, законодатель фактически устанавливает запрет на предоставление вычета только в отношении лиц, признанных взаимозависимыми на основании вступившего в силу судебного решения. В свою очередь, указанная норма исключает возможность применения в качестве оснований для установления взаимозависимости формальных признаков, данный пункт предполагает наличие влияния на результаты сделки отношений между сторонами сделки. Следовательно, физические лица, признаваемые взаимозависимыми на основании п. 1 ст. 20 НК РФ имеют право претендовать на получение имущественного налогового вычета.

Тем не менее, на практике, налоговые органы нередко отказывают налогоплательщикам в праве на получение вычета, ссылаясь исключительно на п. 1 ст. 20 НК РФ.

Разъясняя порядок получения вычета такими лицами, налоговые органы допускают оговорку, что физическим лицам, состоящим в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, т.е. признаваемым в соответствии с пунктом 1 статьи 20 НК РФ взаимозависимыми лицами, вычет может быть предоставлен в случае, “если отношения между этими лицами не оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи”.

Претендовать на получение вычета, как это видно из материалов судебной практики могут и лица являющиеся взаимозависимыми исходя из наследственных правоотношений.

Однако и в случае выявления налоговым органом обстоятельств, дающих основания полагать, что отношения между продавцом и покупателем оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи (например, цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной цены, или продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки), отказ в предоставлении вычета будет незаконен до того момента, пока налоговый орган не добьется в судебном порядке признания факта взаимозависимости лиц. Причем в судебном решении факт взаимозависимости должен быть признан по основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ.

Особенности получения имущественного налогового вычета лицами, занимающимися предпринимательской деятельностью. В отличие от получения имущественного налогового вычета налогоплательщиком в связи с продажей имущества, в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ законодатель не вводит прямого запрета на применение вычета в отношении доходов, получаемых в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Тем не менее, в случае если налогоплательщиком были получены доходы от предпринимательской деятельности, облагаемые единым налогом в соответствии с главой 26.3 “Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности” НК РФ, то по таким доходам он не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в порядке и на условиях, предус
мотренных пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Сделанный вывод объясняется действием следующих норм законодательства.

1. На основании п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественных налоговых вычетов.
2. Пунктом 24 статьи 217 НК РФ предусмотрено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от осуществления ими тех видов деятельности, по которым они являются плательщиками единого налога.
3. Cогласно пункту 4 статьи 346.26 НК РФ уплата индивидуальными предпринимателями единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее – единый налог) предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом).

Сходная ситуация наблюдается и в отношении налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения либо уплачивающих единый сельскохозяйственный налог.

О возможности получения имущественного налогового вычета при приобретении имущества на имя несовершеннолетних лиц. Далеко не редкость, когда, например, родители приобретают жилую недвижимость и оформляют ее собственность, выделяя в том числе и доли для проживающих вместе с ними несовершеннолетних детей. По сделке купли-продажи недвижимого имущества, заключаемой законным представителем несовершеннолетнего, собственником приобретаемого имущества является несовершеннолетний, он же является по договору купли-продажи покупателем.

Однако, несмотря на то, что Налоговый кодекс не вводит по данному вопросу никаких прямых ограничений, получение вычета по имуществу, оформленному в собственность несовершеннолетнего лица практически невозможно.

Как правило, вычет не смогут получить ни ребенок, являющийся несовершеннолетним, ни его родитель (законный представитель несовершеннолетнего лица), понесший реальные расходы по сделке. Права на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, родитель не имеет.

Физическое лицо приобрело земельный участок. Позднее на этом участке был построен жилой дом и гараж. В такой ситуации налогоплательщик имеет право претендовать только на получение имущественного налогового вычета по расходам, понесенным в связи со строительством жилого дома.

Следует обратить внимание, что в тексте Налогового кодекса, об объектах, приобретение которых дает право на получение вычета, в отличие от пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ говорится в единственном числе. Это означает, что в случае приобретения налогоплательщиком нескольких объектов жилой недвижимости (например, двух комнат), он сможет воспользоваться вычетом только по одной из них, даже в том случае, если его фактические расходы на приобретение одного из объектов не превысили установленного лимита вычета.

Налоговый кодекс не вводит каких-либо ограничений для получения вычета по имуществу, в отношении которого имеются обременения в праве собственности (залог, арест и т.п.) В связи с этим, правом на вычет могут воспользоваться в том числе лица, приобретающие собственность по договору ипотеки.

Российский гражданин приобрел в 2007 году жилой дом, находящийся на территории Республики Беларусь. Так как жилой дом находится за пределами России, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по данной сделке.

Установленный в Налоговом кодексе перечень является закрытым. Следовательно при приобретении любых иных объектов недвижимости, в том числе пригодных для проживания, но не являющихся жилым домом, квартирой или комнатой, налогоплательщик права на вычет не получает.

Установленное ограничение касается и случаев, когда налогоплательщик приобретает комплекс неразрывно связанных объектов недвижимости. Например, жилой дом вместе с земельным участком на котором он располагается.

Предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации:

• жилого дома;
• квартиры;
• комнаты.

Начиная с 2005 года вычет может быть предоставлен не только в отношении объекта целиком, но и при строительстве или приобретении доли (долей) в нем.

Приобретение любым налогоплательщиком (в том числе, гражданином России) объектов недвижимости указанного типа, расположенных за пределами Российской Федерации, не является основанием для получения вычета.

Иностранный гражданин, являющийся налоговым резидентом РФ в 2007 году, представляет декларацию по налогу на доходы за 2007 год и заявление на предоставление имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры в РФ. Квартира приобретена в 2006 году, в котором, согласно отметкам пограничного контроля в паспорте, иностранный гражданин не являлся налоговым резидентом РФ.

При условии представления документов, предусмотренных статьей 220 Налогового кодекса РФ, он имеет право на получение имущественного вычета из доходов, полученных в 2007 году.

Собственник не вправе претендовать на получение вычета в случае, если он получил право на соответствующий объект недвижимости не в результате его приобретения или строительства. По этой причине, даже в случае документального подтверждения несения ими расходов, связанных с объектом недвижимости (например, в размере подлежащего уплате налога на имущество и государственной пошлины) на получение вычета не смогут претендовать собственники, получившие объекты жилой недвижимости в дар или по наследству.

Предоставление имущественного налогового вычета, по расходам на строительство либо приобретение недвижимости для жилья призвано стимулировать граждан к приобретению жилья за счет собственных средств. Вычет предоставляется налогоплательщику в соответствии с правилами и ограничениями, установленными в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

До вступления в силу ст. 220 НК РФ сходный по своей сути вычет предусматривал пп. “в” п. 6 ст. 3 Закона Российской Федерации от 07.12.1991 N 1998-1 “О подоходном налоге с физических лиц”. Тем не менее, согласно разъяснениям представителей региональных налоговых органов, те налогоплательщики, которые полностью воспользовались налоговой льготой при приобретении одной квартиры на основании пп. “в” п. 6 ст. 3 Закона Российской Федерации “О подоходном налоге с физических лиц” до 01.01.2001, имеют право получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в связи с приобретением другой квартиры. Налогоплательщики, начавшие пользоваться налоговой льготой на основании Закона Российской Федерации от 07.12.1991 N 1998-1 “О подоходном налоге с физических лиц” и не полностью ею воспользовавшиеся до 1 января 2001 года на условиях, предусмотренных названным законом, имеют право на предоставление имущественного налогового вычета по этому же объекту (квартире или жилому дому) в порядке, установленном пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, с зачетом суммы расходов по строительству (приобретению) квартиры или жилого дома, ранее отнесенных на уменьшение совокупного дохода такого налогоплательщика. По вновь приобретенному (построенному) после 1 января 2001 года жилому дому или квартире такие налогоплательщики в соответствии с абзацем 6 подпункта 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ воспользоваться льготой не могут.

Вычет применяется при определении налоговой базы только в отношении налоговых резидентов Российской Федерации независимо от их гражданства. При этом на получение вычета могут претендовать лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации на момент обращения в налоговый орган о предоставлении вычета. Налоговый статус физического лица на момент приобретения недвижимости в собственность значения не имеет.

Двое граждан России в 2000 году за 3 млн. руб. купили квартиру в равнодолевую собственность. После смерти одного из них в 2002 г. второй собственник наследовал его 1/2 доли собственности. Таким образом, в случае продажи квартиры физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет, размер которого исчисляется исходя из срока владения имуществом, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на покупку 1/2 доли квартиры.

Так как, обе доли в квартире находились в собственности лица более 3 лет, при продаже он вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в сумме, равной своему доходу от реализации.

Если же собственник захочет уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на покупку квартиры, то эти расходы будут учтены только для 1/2 доли квартиры, так как вторую долю он получил в наследство, а значит, не нес никаких расходов по ее приобретению.

Физическое лицо в 2006 году купило элитную квартиру за 3 млн. руб., а в 2007 она была продана за 4,5 млн. руб. Срок владения имуществом – менее трех лет.

• Если воспользоваться имущественным вычетом, то сумма налога составит: (4,5 млн. руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 455 тыс. руб.
• Если в налоговую инспекцию представить документы, подтверждающие затраты, понесенные на покупку жилья в 2006 году, то сумма налога составит: (4,5 млн. руб. – 3 млн. руб.) х 13 = 195 тыс. руб.

Таким образом, налогоплательщик может вполне легально сэкономить 260 тыс. руб.

Использование права на получение имущественного налогового вычета целесообразно в случаях, когда по тем или иным причинам налогоплательщик не может предоставить документальное подтверждение фактически произведенных им расходов. Это касается не только ситуации, когда такие документы не оформлялись или были утрачены, но и случаев получения дорогостоящего имущества в дар или по наследству.