Имущественный налоговый вычет

Супруги приняли решение приобрести недвижимость путем долевого участия в строительстве жилого дома. Договор о долевом участии в строительстве жилого дома оформлен на мужа. В свою очередь, денежные средства в счет оплаты строительства были перечислены женой и соответственно все платежные документы были оформлены на ее имя.

Без оформления дополнительных документов, ни муж ни жена, не смогут подтвердить свое право на получение вычета.

Мужу, для получения вычета, помимо документов, подтверждающих его право собственности, необходимо будет предъявить доверенность, выданную на имя жены для внесения денежных средств от его имени в счет оплаты стоимости квартиры.

Жене, в свою очередь потребуется в нотариальном порядке оформить свидетельство о праве собственности на долю о общем имуществе, нажитом за время брака.

Супруги приняли решение приобрести недвижимость путем долевого участия в строительстве жилого дома. Договор о долевом участии в строительстве жилого дома оформлен на мужа. В свою очередь, денежные средства в счет оплаты строительства были перечислены женой и соответственно все платежные документы были оформлены на ее имя.

Без оформления дополнительных документов, ни муж ни жена, не смогут подтвердить свое право на получение вычета.

Мужу, для получения вычета, помимо документов, подтверждающих его право собственности, необходимо будет предъявить доверенность, выданную на имя жены для внесения денежных средств от его имени в счет оплаты стоимости квартиры.

Жене, в свою очередь потребуется в нотариальном порядке оформить свидетельство о праве собственности на долю о общем имуществе, нажитом за время брака.

В порядке улучшения жилищных условий семья из 5 человек приобрела взамен старой, новую квартиру в общую долевую собственность (по 1/5 доли квартиры каждому). Фактическими расходами на приобретение квартиры являются суммы оплаты за разницу общих площадей. Размер имущественного налогового вычета на одного налогоплательщика может составить 1/5 от суммы оплаты за разницу общих площадей.

Также следует учесть, что при общей долевой собственности на имущество в случае невозможности использования части имущественного налогового вычета одним из совладельцев в соответствии с его долей собственности это право другому совладельцу не передается. → »

Физическое лицо приобрело в собственность одну из двух долей в жилом доме за 1 млн. руб. Другая доля осталась в собственности прежнего владельца. По мнению представителей Минфина, так как другая доля осталась в собственности прежнего владельца, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в размере 1 млн. руб.

Так как изложенная позиция Минфина России была в том числе опубликована в письме, изданном в 2007 году, то налогоплательщику необходимо руководствоваться именно этим разъяснением. В случае возникновения разногласий с представителями налоговых органов, гражданин может сослаться на обстоятельство, что в соответствии со вступившей в силу с 1 января 2007 года новой редакцией п. 1 ст. 34.2 НК РФ письменные разъяснения Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, обязательны для налогоплательщиков и налоговых агентов.

→ »

В соответствии с договором муж и жена приобрели по 1/4 доли в праве собственности на квартиру. Согласно позиции налоговых органов, каждый из супругов в данном случае имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме не более 250 тыс. руб. каждый (1/4 от 1 млн. рублей).

В свою очередь, представители Минфина России отстаивают позицию, что распределение вычета между совладельцами возможно исключительно в случае одновременного приобретения объекта недвижимости всеми совладельцами.

При приобретении налогоплательщиком, являющимся собственником 1/2 доли квартиры, другой 1/2 доли по договору купли-продажи за 1 млн. рублей имеется только один приобретатель – совладелец имущества. Соответственно, ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в общем порядке в размере 1 млн. рублей.

В аналогичном порядке следует рассматривать вопрос и в случае приобретения налогоплательщиком 1/2 доли квартиры, при сохранении другой 1/2 доли квартиры в собственности прежнего владельца.

Имущественный налоговый вычет при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность исчисленный размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности.

По мнению представителей Конституционного суда РФ такой порядок:

“уравнивает граждан – участников общей долевой собственности с гражданами – собственниками жилого дома или квартиры: общая сумма имущественного налогового вычета, предоставляемого как участникам общей долевой собственности, так и собственнику жилого дома или квартиры, остается в пределах единого максимального размера. В противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности имущественного налогового вычета, равного имущественному налоговому вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма имущественного налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму имущественного налогового вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу принципа равенства в сфере налогообложения”.

Такое разъяснение действующего законодательства вызвало многочисленные критические отклики со стороны практикующих специалистов в области налогообложения. К примеру, в своем авторском комментарии к принятому Определению КС РФ, А.В. Бурцев указывал, следующее:

“…разделив льготу между всеми собственниками (включая и тех, кто не может попасть в категорию налогоплательщиков по социальному и имущественному статусу), Конституционный Суд РФ признает позицию ФНС России и уравнивает в налоговых правах (в сумме льготы) группу собственников с единоличным собственником жилья. Тот факт, что каждый налогоплательщик обладает персональной налоговой базой, то есть имеет свой уровень доходов и расходов, остается без внимания. И это признается соответствующим Основному Закону и принципу равного налогового бремени”.

Следует также учесть, что конституционно-правовой смысл, в Определении КС РФ был выявлен применительно к соответствующим нормам пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в их редакции от 31 декабря 2001 года. Установленные в то время правила предоставления вычета не рассматривали приобретение доли в жилой недвижимости в качестве самостоятельного основания для получения вычета.

Федеральным законом от 20.08.2004 г. N 112-ФЗ пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ был изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2005 года. С этого момента налогоплательщику было предоставлено право получения вычета в связи с приобретением доли в жилом имуществе. Соответственно, можно признать обоснованным предположение, что воля законодателя была направлена в том числе на устранение существовавшего ранее неравенства между приобретателями долей и приобретателями единого объекта недвижимости.

Тем не менее, представители налоговых органов до настоящего времени придерживаются мнения, что имущественный налоговый вычет предоставляется только на целый объект недвижимости. Соответственно размер вычета должен распределяться между совладельцами пропорционально их доле в имуществе. При этом, на размер получаемого вычета не оказывает влияние, участвовал ли совладелец в приобретении доли одновременно с другими приобретателями или приобрел ее отдельно от остальных.

Долевое приобретение жилой недвижимости и последующее получение имущественного налогового вычета по такой сделке имеет ряд особенностей. Важную роль в данном случае играет то обстоятельство, приобретается ли налогоплательщиком только одна из долей в недвижимости, либо группа собственников приобретает целиком объект жилой недвижимости в общую собственность.

Получение имущественного налогового вычета при приобретении доли (долей) в недвижимом имуществе одним лицом. С 1 января 2005 г. пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в перечень объектов, при приобретении которых налогоплательщиком может быть получен имущественный налоговый вычет, включены доли в квартирах и жилых домах, а с 1 января 2007 г. в том же порядке может быть оформлен и вычет при приобретении доли в комнате.

Налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом независимо от того, представляет ли его доля обособленное жилое помещение или нет. Обязательным условием для получения вычета в установленном порядке, должно быть указание в заключенном договоре, что предметом купли-продажи и объектом передачи по договору является именно доля в объекте недвижимости.

В отличие от приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность (когда предметом договора является объект жилой недвижимости в целом) при приобретении доли в объекте жилой недвижимости, распределение размеров вычета между собственниками не производится. Соответственно в случае приобретения налогоплательщиком по договору купли-продажи доли в объекте жилой недвижимости при сохранении другой доли в собственности прежнего владельца, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в размере израсходованной им суммы (т.е. не более 1 млн. руб.).

Долевое приобретение жилой недвижимости и последующее получение имущественного налогового вычета по такой сделке имеет ряд особенностей. Важную роль в данном случае играет то обстоятельство, приобретается ли налогоплательщиком только одна из долей в недвижимости, либо группа собственников приобретает целиком объект жилой недвижимости в общую собственность.

Получение имущественного налогового вычета при приобретении доли (долей) в недвижимом имуществе одним лицом. С 1 января 2005 г. пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в перечень объектов, при приобретении которых налогоплательщиком может быть получен имущественный налоговый вычет, включены доли в квартирах и жилых домах, а с 1 января 2007 г. в том же порядке может быть оформлен и вычет при приобретении доли в комнате.

Налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом независимо от того, представляет ли его доля обособленное жилое помещение или нет. Обязательным условием для получения вычета в установленном порядке, должно быть указание в заключенном договоре, что предметом купли-продажи и объектом передачи по договору является именно доля в объекте недвижимости.

В отличие от приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность (когда предметом договора является объект жилой недвижимости в целом) при приобретении доли в объекте жилой недвижимости, распределение размеров вычета между собственниками не производится. Соответственно в случае приобретения налогоплательщиком по договору купли-продажи доли в объекте жилой недвижимости при сохранении другой доли в собственности прежнего владельца, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному приобретателю в размере израсходованной им суммы (т.е. не более 1 млн. руб.).

Если жилая недвижимость приобретена на основании жилищного сертификата, то есть за счет средств федерального бюджета, а не за счет средств налогоплательщика, имущественный налоговый вычет не предоставляется. Однако бывают ситуации, когда налогоплательщик, приобретая квартиру на основании сертификата, доплачивает часть денежных средств самостоятельно.

Если стоимость купленной квартиры превысила сумму, указанную в сертификате на приобретение жилья, в договоре купли-продажи должна быть оговорена сумма доплаты за покупаемую квартиру за счет собственных средств налогоплательщика, а имущественный налоговый вычет распространяется только на сумму доплаты за счет собственных средств налогоплательщика *(59). При этом обязательным условием для получения имущественного налогового вычета является предоставление в налоговый орган платежного документа, подтверждающего расходы налогоплательщика на приобретение квартиры за счет собственных средств.

Физические лица приобретают квартиру частично за счет собственных средств и частично за счет денежных средств, полученных по договору целевого кредитования, предусматривающего уплату заемщиками процентов за пользование целевым кредитом. Суммы, направленные налогоплательщиками в налоговом периоде на погашение процентов по данному целевому кредиту, подлежат включению в сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при условии документального подтверждения целевого использования кредита.

Если в дальнейшем теми же заемщиками заключается новый договор целевого займа, на основании которого заемщики получают заемные (кредитные) средства, которые направляются на погашение кредита (займа), полученного ранее по первоначальному договору целевого кредитования, то такие налогоплательщики утрачивают право на получение в дальнейшем вышеуказанного имущественного налогового вычета в части расходов по уплате процентов по целевым займам (кредитам), поскольку обязательства заемщиков по уплате процентов за пользование целевым кредитом, направленным на приобретение квартиры, прекращаются в связи с погашением этого кредита. При этом у заемщиков не возникает права на получение имущественного налогового вычета в части расходов по уплате процентов по целевым займам (кредитам) в связи с уплатой процентов по новому договору займа, поскольку денежные средства, полученные по этому новому договору займа, фактически расходуются налогоплательщиками не на приобретение квартиры, а на погашение полученного ранее кредита (займа).

Действовавшие до 1 января 2005 года правила предусматривали увеличение размера вычета только для сумм, уплаченных в качестве процентов исключительно по ипотечным кредитам.

Несмотря на то, что новое изложение соответствующей нормы Налогового кодекса улучшает положение налогоплательщиков, она не имеет обратной силы, так как в федеральном законе, вносящем в текст НК РФ эту поправку прямо не было указано, что на основании п. 4 ст. 5 НК РФ она может быть применена по отношению к более ранним налоговым периодам. Таким образом, суммы процентов по целевым займам (кредитам), полученным до 2005 г., могут учитываться при расчете размера имущественного налогового вычета, только в той их части, которая была уплачена начиная с 1 января 2005 г. и в последующие налоговые периоды.

Предоставление имущественного налогового вычета в сумме, направленной впоследствии на погашение самого кредита или займа Налоговым кодексом не предусмотрено.