Налогоплательщик продал квартиру в марте 2007 года за 1,6 млн. руб. Приобрел он эту квартиру в октябре 2006 года за 2 млн. руб. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика менее 3 лет, то ему на основании налоговой декларации и подтверждающих право на такой вычет документов имущественный вычет в отношении дохода, полученного от продажи квартиры, может быть предоставлен в размере 1 млн. руб. Однако документально подтвержденные затраты, связанные с приобретением этой квартиры в 2006 году, у налогоплательщика составили 2 млн. руб. Это на 400 тыс. руб. больше суммы дохода от продажи квартиры, но полученный убыток в данном случае учитываться не будет. Таким образом налогоплательщик вправе воспользовавшись абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ уменьшить свои налогооблагаемые доходы на сумму 1,6 млн. руб., то есть в размере всего полученного от продажи квартиры дохода.
Тем не менее, на практике налогоплательщику иногда оказывается достаточно сложно доказать, целесообразность включения тех или иных расходов в состав суммы фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов. Обычно, представителями налоговых органов не ставятся под сомнение только документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением имущества.
Как показывает анализ подготовленных по данному вопросу разъяснений территориальных налоговых органов, в отдельных регионах представители налоговой администрации все же допускают возможность включения в состав расходов затрат, связанных как с приобретением имущества, так и с получением дохода от его продажи. Например, расходы налогоплательщика по заключенному им договору с посредником, оказавшим реальное содействие в реализации имущества (поиск покупателя, подготовка документов для осуществления сделки купли-продажи, регистрация сделки).
В то же время известны и случаи, когда налоговые органы, признавали не связанными с получением дохода от реализации имущества, а значит не подлежащими включению в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу, документально подтвержденные расходы налогоплательщика, понесенные в связи с:
- уплатой государственной пошлины за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРП;
- получением справок из органов государственной власти;
- услугами нотариуса по оформлению сделки;
- капитальный или текущий ремонт имущества.
Такой подход, по нашему мнению является неоправданным нормами закона. Налогоплательщику, попавшему в подобную ситуацию можно порекомендовать сослаться на Письмо ФНС РФ от 25.01.2007 N 04-2-02/63@, в котором было указано, что в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть не только суммы документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества, но и документально подтвержденные суммы затрат, произведенные налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества.