Для получения остатка вычета по налогу за последующие налоговые периоды налоговые органы требуют от налогоплательщика представить:

• документ, подтверждающий право собственности на объект за такие налоговые периоды;
• заявление на получение вычета;
• налоговую декларацию по налогу за соответствующий налоговый период.

Предоставления платежных документов, подтверждающих факт понесенных расходов в целях получения имущественного налогового вычета в этом случае, по мнению налоговых органов, не требуется.

Тем не менее, и такой, несколько усеченный перечень документов, на наш взгляд, является излишним.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК «если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования». Использованное в тексте нормативного предписания указание о возможности (а не необходимости) переноса такого вычета, действительно, дает нам основания считать, что для переноса остатка вычета на будущие периоды, необходимо получение согласия налогоплательщика. Следовательно его заявление необходимо.

Правда, в данном случае, заявление налогоплательщика должно содержать просьбу о переносе остатка вычета на последующие налоговые периоды, а не о получении вычета, как считают налоговые органы. Вычет налогоплательщику уже однажды был предоставлен и его повторное предоставление не допустимо, даже если ранее вычет был использован не в полном объеме.

Вызывает сомнения и правомерность требования от налогоплательщика документов, подтверждающих право собственности на объект за все налоговые периоды, в которых налоговый вычет применялся.

1. Основным условием для получения вычета законодатель ставит именно понесенные налогоплательщиком расходы по строительству или приобретению объекта недвижимости, ставшего его собственностью, а не наличие у него этого объекта в собственности в соответствующем налоговом периоде.
2. В действующем тексте Налогового кодекса законодателем использована достаточно обтекаемая формулировка, согласно которой документы, подтверждающие право собственности должны предоставляться налогоплательщиком «для подтверждения права на имущественный налоговый вычет». Упоминание именно о процедуре подтверждения права на вычет, а не о получении соответствующего вычета, можно встретить только в п. 3 ст. 220 НК РФ в которой говорится о возможности получения налогоплательщиком имущественного налогового вычета у своего налогового агента.
3. Говоря о возможности переноса остатков налогового вычета на последующие налоговые периоды, законодатель не указывает на необходимость подтверждения права на вычет у налогоплательщика в эти налоговые периоды.

В настоящее время судебные инстанции обычно придерживаются позиции, что законодатель в подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не связывает возможность переноса вычета на последующий налоговый период с обязанностью представления подлинника документа, подтверждающего право собственности. В свою очередь право пользования имущественным налоговым вычетом не связано с дальнейшим обязательным нахождением приобретенной квартиры в собственности налогоплательщика в течение всего срока предоставления налогового вычета.

Неправомерность повторного требования от налогоплательщика документов, подтверждающих его право собственности на объект недвижимости в последующих налоговых периодах подтверждается и в современных разъяснениях Минфина России:

«Если в последующем жилой дом либо квартира были проданы налогоплательщиком, то такая продажа не изменяет факта осуществления расходов по их строительству или приобретению. При этом Кодексом не устанавливается право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в последующих налоговых периодах до полного его использования в зависимости от наличия этого имущества в собственности налогоплательщика в каждом налоговом периоде, за который предоставляется имущественный налоговый вычет.

Исходя из изложенного, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут уже не находиться в собственности налогоплательщика».

Требование налоговых органов предоставлять заявление одновременно с подачей налоговой декларации по налогу за истекший период также не имеет прямого подтверждения в тексте действующего Налогового кодекса. Подобный состав документов и порядок их подачи предусмотрен в п. 2 ст. 220 НК РФ при процедуре получения вычета, а не подтверждении права на него или продлении сроков его действия.

Таким образом, на наш взгляд, в случае если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть на основании заявления налогоплательщика перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования. Предоставление каких-либо иных документов в данном случае представляется излишним.

Так как для получения имущественного налогового вычета не требуется документального подтверждения наличия права собственности на объект недвижимости на момент подачи заявления, налогоплательщик вправе получить вычет даже в том случае, если к моменту подачи заявления он уже не является собственником недвижимости, дающей право на вычет.

В качестве документального подтверждения факта владения имуществом налогоплательщик может предоставить выписку из реестра, из органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако во избежание заведомо бесперспективных судебных разбирательств, налоговым органам предписано не отказывать налогоплательщику в предоставлении имущественного налогового вычета и в случае если в связи с утратой права собственности налогоплательщик не смог представить документ, подтверждающий право собственности на объект в налоговом периоде (в котором он утратил право собственности), по налогу за который налогоплательщик претендует на получение имущественного налогового вычета, и при этом у налогового органа имеются документально подтвержденные данные из органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о том, что налогоплательщик хотя бы 1 день имел в собственности объект в указанном налоговом периоде, то налоговому органу.

Несколько более сложной представляется ситуация, когда налогоплательщик, получивший имущественный налоговый вычет и продавший в текущем налоговом периоде объект недвижимости не смог воспользоваться предоставленным вычетом в полном объеме и претендует на продление сроков его использования (об этой ситуации речь пойдет в разделе «Особенности продления сроков использования имущественного налогового вычета»).

На практике нередки случаи, когда налогоплательщик приобретает комнаты в одной квартире у разных владельцев и в результате становится фактическим собственником всей квартиры. Такая ситуация характерна, например, при покупке коммунальной квартиры.

Но в этом случае, налогоплательщик сталкивается с проблемой документального подтверждения своего права на вычет: хотя он и является собственником квартиры, у него на руках есть только документы, подтверждающие приобретение им отдельных комнат.

Проблемная ситуация разрешима.

В случае, если налогоплательщик приобрел комнаты до 1 января 2007 года (момента вступления в силу поправок в НК РФ, разрешающих получение вычета при приобретении комнат), прежде чем обратиться за получением имущественного налогового вычета в налоговый орган он должен был оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

При покупке отдельных комнат квартиры после 1 января 2007 года, в случае, если стоимость хотя бы одной из них превышала действующий на тот момент лимит вычета, для получения вычета оформление свидетельства о праве собственности на квартиру в целом, не требуется. Достаточно предоставить в налоговый орган документы, оформленные при покупке одной из комнат, по которой налогоплательщик претендует на получение вычета.

В случае, если фактические расходы по приобретению каждой из комнат оказались меньше установленного размера вычета (1 млн. руб.) налогоплательщик может либо оформить вычет по одной из комнат в размере фактически понесенных расходов (оставшейся частью налогового вычета он воспользоваться уже не сможет), либо оформить свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в целом и претендовать на получение вычета в полном объеме.

• на приобретение комнаты, доли (долей) в ней или прав на комнату в строящемся доме;
• на приобретение отделочных материалов;
• на работы, связанные с отделкой комнаты.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной строительством комнаты (прав на комнату) без отделки или доли (долей) в ней. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта.

Расходы на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.

Затраты на ремонт комнаты к уменьшению налогооблагаемой базы не принимаются.

Дополнительные документы, необходимые для получения вычета. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

• договор о приобретении комнаты, доли (долей) в ней или прав на комнату в строящемся доме;
• акт о передаче комнаты, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на комнату или долю (доли) в ней.

Комнатой, согласно п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Расходы на приобретение налогоплательщиками комнат могут приниматься в качестве имущественных налоговых вычетов при определении размера налоговой базы только в случае их осуществления начиная с 1 января 2007 г. Если же комната была приобретена налогоплательщиком в период с 1 января 2005 по 1 января 2007 года он может по согласованию с другими собственниками комнат в данной квартире (или жилом доме) переоформить принадлежащую ему комнату в долевую собственность и получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением указанной доли в собственности.

Следует отметить, что и до 1 января 2007 года некоторым налогоплательщикам, приобретшим комнаты в коммунальных квартирах, все же удавалось отстоять в суде свое право на получение имущественного вычета. В качестве основных аргументов они указывали, что:

1. суд при толковании нормы материального права должен был принять во внимание цель, которую преследовал законодатель, устанавливая данный вычет, правовую природу данной нормы закона, направленной на усиление заинтересованности граждан в улучшении своих жилищных условий. Таким образом толкование ст. 220 НК РФ, в соответствии с которым комната в коммунальной квартире не подпадает под действие данного закона при том положении, что органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрируют ее как объект права собственности, нельзя признать правильным.
2. Жилищный кодекс РФ в ст. 16, приравнивает понятия жилой дом, квартира и комната и относит их к жилым помещениям, при этом указывает, что комнатой является часть жилого дома или часть квартиры. Действующая ст. 558 ГК РФ также приравнивает данные понятия, указывая, что часть жилого дома является недвижимым имуществом и может быть объектом купли-продажи.
3. Ссылки на разъяснения налоговых органов (например, Письмо ФНС России от 16.11.2005 N 04-2-03/172) согласно которым, при указании иных, помимо перечисленных в действующей редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предметов и объектов недвижимости имущественный налоговый вычет в порядке и на условиях, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставлен быть не может, являются необоснованными, поскольку нарушают конституционные права налогоплательщика. Важным является приобретение недвижимости в собственность, в связи с чем у налогоплательщика возникает право на получение имущественного налогового вычета. На размер платежей, подлежащих возврату, не влияет то, что приобретена и оформлена в собственность комната в квартире, а не вся квартира. Приобретенная комната и является определенной долей квартиры.

Тем не менее, еще раз отметим, что в таких спорах случаи вынесения судебных решений в пользу налогоплательщика до недавнего времени были единичны.

• договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;
• акт о передаче квартиры, доли (долей) в ней налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

В качестве документа, подтверждающего право собственности на приобретенную квартиру, налогоплательщик может представить в налоговый орган свидетельство о государственной регистрации права на соответствующее недвижимое имущество и сделок с ним.

Начиная с 2005 г. налогоплательщики вправе воспользоваться вычетом до получения свидетельства о праве собственности на квартиру, представив договор о приобретении квартиры в строящемся доме, доли в ней или прав на квартиру в строящемся доме, а также акт о передаче квартиры.

Теперь Налоговый кодекс РФ не требует от налогоплательщиков представлять одновременно и акт приема-передачи квартиры в собственность, и документы, подтверждающие право собственности на квартиру (т.е. свидетельство о государственной регистрации права собственности). Достаточно любого из этих документов.

Отметим, что достаточно часто покупка квартиры в строящемся доме оформляется инвестиционным договором, согласно которому будущий владелец является соинвестором. Пока дом не будет сдан, строительная фирма не будет оформлять акт передачи. А налогоплательщик до этого момента, соответственно, не получит документальных оснований для получения вычета.

В договоре на строительство квартиры в жилом доме в г. Москве было указано, что объект сдается без проведения отделочных работ. После передачи квартиры, налогоплательщик понес дополнительные расходы, обусловленные необходимостью замены окон, установки теплых полов, и дополнительной шумоизоляцией стен.

Указанные виды работы, предусмотрены в Приложении В «Перечень работ по доведению до полной готовности квартир и помещений, подлежащих коммерческой реализации» к МГСН 8.01-00, следовательно, понесенные налогоплательщиком расходы являются затратами по улучшению жилища и не подпадают под действие положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Имущественный налоговый вычет по таким расходам получен быть не может.

По мнению представителей налоговых органов, к вычету могут быть приняты только расходы по материалам, приобретенным до получения свидетельства о государственной регистрации права. Это касается как материалов отделки, так и дополнительного оборудования (например, сантехники). Материалы и оборудование приобретенные после получения свидетельства о государственной регистрации права, по мнению налоговых органов, должны расцениваться как ремонт недвижимого имущества, и затраченные на эти цели денежные средства не могут быть приняты к зачету при получении имущественного налогового вычета.

Вместе с тем из составленного между гражданином и руководством кооператива предварительного договора, акта приема-передачи квартиры в пользование, и договора паенакопления, следует, что квартира находится в собственности потребительского кооператива до момента полного внесения соответствующего пая. (т.е. до полной оплаты стоимости квартиры).

До полного внесения пая гражданин не имеет права претендовать на получение имущественного налогового вычета (в том числе в части фактически понесенных расходов по частичной оплате пая), так как находящаяся в собственности квартира кооперативом в налоговом периоде не отчуждалась и налогоплательщиком, соответственно, не приобреталась.

Состав расходов на которые распространяется вычет. По общему правилу, установленному в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, к вычету принимаются фактические расходы налогоплательщика на приобретение квартиры, доли (долей) в них или прав на квартиру в строящемся доме. В случае приобретения квартиры не оконченной строительством, налогоплательщик имеет право претендовать на получение вычета по более широкому составу понесенных расходов.

При этом, в любом случае, затраты на ремонт квартиры к уменьшению налогооблагаемой базы не принимаются.

Состав расходов, при приобретении квартиры, неоконченной строительством. В случае приобретения квартиры не оконченной строительством фактическими расходами, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, признаются затраты налогоплательщика:

• на приобретение квартиры, доли (долей) в них или прав на квартиру в строящемся доме;
• на приобретение отделочных материалов;
• на работы, связанные с отделкой квартиры.

Расходы на достройку или на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры, возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной (не оконченной) строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в ней. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта.

Следует также учесть, что, например, в соответствии с Московскими городскими строительными нормами (МГСН 8.01-00) договором подряда (контрактом) может быть предусмотрено, что в квартирах и помещениях, предназначенных для коммерческой реализации отдельные виды работ могут проводится будущими владельцами (собственниками) уже после приемки объекта заказчиком. Соответственно, невыполнение этих работ на момент приемки не является основанием для признания объекта не законченным строительством.